Tato další metoda ocenění se používá u těch nemovitostí, které jsou schopny pro svého vlastníka produkovat výnos (zisk) v podobně nájmu nebo pachtu (u pozemků). Jsou to typicky investiční nemovitosti, jejímž cílem je především produkovat zisk než pro vlastní potřebu.
Způsob výpočtu je takový: výnosová hodnota se rovná součtu očekávaných budoucích výnosů z pronájmů (pachtu) přepočtených na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. mírou kapitalizace (je úrokovou mírou vyjádřenou v %). Na míru kapitalizace má největší vliv aktuální míra inflace.
Při ocenění je třeba nejprve provést analýzu tzv. nejlepšího možného využití nemovitostí a její užitečnosti. Odhadce provede vyhodnocení nájemní/pachtovní smlouvy, tzn. zhodnotí dobu nájmu (např. čím delší doba pronájmu bez možnosti výpovědi, tím je vyšší rizikovost pro pronajímatele). Dále vyhodnotí částku nájemného (zda jde o tržní nájemné), inflační doložku, možnost výpovědi apod. Pokud není část nemovitosti aktuálně pronajímaná a lze ji pronajmout, pak se výnos dopočte tak, že se uvažuje obvyklé nájemné.
Výnosová hodnota se vypočte podle vzorce:
Budoucí výnosy se uvažují v čistém nájmu (bez poplatků na spotřebu energií a jiných poplatků) za kalendářní rok, přičemž od čistého nájmu se odečítá:
- neobsazenost a ztráta vlivem neplacení nájmu/pachtu (přibližně 5 až 20 %)
- provozní výdaje související s nemovitostí (daň z nemovitosti, pojištění, správní režie, náklady na marketing apod.)
- rezerva na renovaci (náklady na opravy objektu)
Z podstaty se tedy jedná o budoucí hodnotu nemovitosti plynoucí z výnosů.
Jak efektivně určit míru kapitalizace?
- Můžeme vycházet z oceňovací vyhlášky (aktuálně jde o vyhlášku č. 488/2020 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb.), kde v příloze č. 22 je uvedená hodnota míry kapitalizace podle charakteru nemovitosti. Rizikem je zde fakt, že míra kapitalizace je určená právním předpisem po delší časový úsek, nikoliv podle aktuální situace na trhu, kde mohou v rámci roku značně kolísat a nezohledňuje např. polohu nemovitosti.
- Podle aktuální míry inflace zveřejněná Českým statistickým úřadem s přihlédnutím k dalším aspektům jako např. úrokovou míru bezrizikových investic (např. státní dluhopisy) vyhlašované Českou národní bankou, dále míru ekonomické životnosti, po kterou je nemovitost schopna produkovat zisk, dále riziko zřícení objektu, válečného stavu, politické či makroekonomické situace (konjuktura nebo recese), apod.
- Podle poměru realizovaných tržních cen a skutečných výnosů z nemovitostí (tato metoda je nejpřesnější).
Platí, že čím vyšší míra kapitalizace, tím vyšší riziko nižší výnosnosti nemovitosti pro jeho vlastníka.
Jaké typy nemovitostí se touto metodou oceňují?
Jsou to pronajaté nebo propachtované nemovitosti (je třeba vždy vyhodnotit nájemní/pachtovní smlouvu) a pak ty, u kterých je výnos reálný v čase a místě. Jsou to např. byty, rodinné domy v lokalitách, kde se běžně nemovitosti pronajímají. Často to je ve větších městech, kde je dostatek pracovních příležitostí nebo univerzitní města, kde potencionálními nájemci mohou být studenti. Dále jsou to např. bytové domy, rekreační a komerční objekty (kanceláře, obchody, prostory různých služeb, ubytovací prostory nebo objekty), dále výrobní, skladovací nebo průmyslové objekty, apod.
U pozemků jsou to např. parkoviště, lyžařské vleky, golfová hřiště, autokempy, další sportoviště, pozemky vhodné pro kulturní akce apod. Jejich využitelnost je dána především svou polohou, charakterem (centra měst, okrajové části měst, turisticky nebo kulturně významná místa apod.). Dále jsou to věcná břemena a služebnosti, právo stavby.
Jak poznáme, že je výnosová hodnota správně určená?
Obecně platí, že výnosová hodnota nemovitosti nemůže převýšit porovnávací hodnotu, neboť to vyplývá z ekonomických zákonitostí.