Investice do rekonstrukce či modernizace domu nebo budovy má logicky pozitivní vliv na jeho hodnotu na trhu a prodloužení technické životnosti. To je první myšlenka, která každého napadne. Ovšem z hlediska tržní hodnoty nejde o jediný aspekt, který formuje jeho hodnotu a může být v některých případech kontraproduktivní. Jaké jsou to případy? Nejčastější jsou následující:
- nevyřešená majetková práva
- probíhající dědické řízení
- nevyjasněný právní přístup k nemovitosti (v častých případech jsou to rekreační objekty)
- nemovitosti v nájemním vztahu (vztahy upravuje nájemní smlouva nebo občanský zákoník – jakákoliv investice do nemovitosti ze strany nájemce je investicí do cizího majetku)
- nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví více subjektů (větší riziko sporů ve financování stavebních úprav)
- nemovitost v exekučním řízení (lze zjistit ve výpisu z katastru nemovitostí)
V minulých letech (2022 a 2023) došlo díky vysoké inflaci k významnému zdražení cen stavebního materiálu a stavebních prací, přitom ceny nemovitostí měly většinou stagnující charakter či mírný růst. Jiná situace je vždy v Praze, která se svými poměry odlišuje od jiných regionů v ČR. Také došlo k mírné ekonomické recesi, byly vysoké úrokové sazby bank (následkem bylo zdražení hypotéčních úvěrů) a zdražení cen energií. Všechny tyto vlivy způsobily nižší koupěschopnost obyvatelstva. V roce 2024 došlo k mírnému oživení trhu, snížení inflace na hranici 2 % (odpovídá dlouhodobému cíli finanční stability centrální banky).
Jak se tato situace promítla do cen nemovitostí? Pokud investujeme do majetku např. 2 miliony Kč za předpokladu kvalitně a efektivně provedené rekonstrukce či modernizace, cena nemovitosti se nám v současné době nezvýší o tuto hodnotu. Proč tomu tak je? Je to proto, že cenu nemovitosti formují i jiné faktory, které jsem již výše uvedla – je to zejména ekonomická situace. Dalšími faktory jsou: lokalita, charakter nemovitosti a možnosti jejího využití, dopravní dostupnost a obslužnost, pracovní příležitosti v místě, občanská vybavenost apod.
Můžeme se také setkat s opačným případem, a to v době ekonomické konjuktury (charakteristické jsou nižší úrokové sazby bank, vysoká zaměstnanost, vyšší HDP apod.). Vlastník domu či budovy neprovede žádné zásadní rekonstrukce či modernizace, provádí pouze běžnou údržbu, a přesto tržní hodnota nemovitosti se v čase zvýší např. o 1 milion Kč. Jaké jsou příčiny? Jsou to: vyšší poptávka na trhu, velmi dobré pracovní příležitosti v místě, zlepšení dopravní dostupnosti či obslužnosti lokality, obyvatelstvo má díky ekonomickému růstu vyšší koupěschopnost nebo dojde k vyšší migraci (zejména Praha či Brno apod.).