Právo stavby (dále jen PS) vstoupilo do našeho právního řádu účinností nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. od 1.1.2013 (dále jen NOZ). Upravuje jej § 1240 až 1256 NOZ.
Co si představit pojmem právo stavby?
Jde o právo k věci cizí a samostatnou nemovitou věc. Typickým znakem je odlišné vlastnictví práva stavby, se kterou je věc, která je předmětem PS fyzicky spojená (ať už technicky jako stavba nebo budova či rodinný dům pevně spojená základem se zemí). Právo stavby umožňuje odlišit vlastníka tohoto práva (jako samostatné nemovité věci) od vlastníka např. pozemku či jiné stavby, se kterou je právo stavby spojeno.
Typickým znakem je jeho dočasnost. PS může být zřízeno max. na 99 let, přičemž se zapisuje do katastru nemovitostí a musí zde být vyznačen poslední den trvání práva stavby. Po uplynutí této doby právo stavby zaniká. Pokud věc fyzicky dále existuje, splyne vlastnictví práva stavby a další nemovité věci (např. vlastník pozemku se stává vlastníkem i rodinného domu, které bylo dříve právem stavby).
Právo stavby lze zřídit jak na již existující věc, tak i na nově vzniklou věc. Právně vzniká na základě písemné smlouvy, která se zavkladuje do katastru nemovitostí a vyznačí se doba trvání PS. Oba vlastníci mají vůči sobě předkupní právo.
Příklady z praxe:
- možnost využití pozemku pro výstavbu např. rodinného domu, skladu, budovy obchodu nebo jiného komerčního objektu, odlišného od vlastníka pozemku
- možnost využití pozemku pro podzemní stavbu (např. podzemní garáže, sklepy apod.)
- možnost nástavby na již existující budově (např. půdní vestavby)
Proč byl tento institut zavedený?
Právo stavby je nemovitou věcí a vzniklo z toho důvodu, že NOZ znovu zavádí do právního řádu zásadu, že stavba je součástí pozemku (lat. superficies solo cedit – povrch ustupuje půdě). Tato zásada byl již dříve stejně jako právo stavby zakotvena v československém právním řádu před rokem 1951.
Výhody práva stavby
Na rozdíl např. od nájmu, má právo stavby vyšší právní sílu, neboť jde o oboustrannou dohodu obou vlastníků, která je účinná i vůči třetím osobám. Přitom nájem může jedna smluvní strana ukončit výpovědí a jde o smluvní závazek mezi smluvními stranami, nepůsobí vůči třetím osobám. Další výhodou práva stavby je, že jej lze zcizit, tzn. může být předmětem daru, dědictví, může být zatíženo věcným břemenem nebo může být předmětem zástavy, apod.
Jak se právo stavby oceňuje?
Právo stavby se oceňuje obdobně jako věcné břemeno, výnosovým způsobem dle § 16a zákona č. 151/1997 Sb., na základě obvyklého nájmu v daném čase a místě obdobně jako věcné břemeno, a to na základě ročního užitku (nájemné za rok). Roční užitek se násobí počtem let trvání práva, nejvýše pěti. Hodnotu obvyklého nájmu zjistíme porovnávacím způsobem pomocí srovnatelných nemovitých věcí, v tomto případě buď nabízených nebo realizovaných nájmů ve stejné nebo srovnatelné lokalitě. Porovnávací způsob ocenění blíže popisuji v blogu porovnávací metoda ocenění.
Pokud již známe nájem ze smlouvy (tzv. stavební plat – pravidelně se opakující se úplata za zřízení práva stavby, viz § 1247 NOZ), pokud není nižší o více než jednu třetinu obvyklého nájmu.