Nejprve je důležité specifikovat, co jsou to lesní pozemky?
Lesní pozemky jsou takové pozemky, které plní funkci lesa, na němž se nachází lesní porosty. Jsou to také plochy určené k zalesnění nebo k jeho obnově. Patří sem i lesní průseky, lesní cesty (nezpevněné), nejsou-li širší než 4 metry.
Je důležité zmínit, že lesní pozemky jsou pod ochranou zákona (lesní zákon č. 289/1995 Sb., ve znění platných předpisů) a nikdo ani vlastník lesa nesmí lesní porosty z vlastní vůle vykácet. Lesy tvoří nenahraditelnou součást životního prostředí a je třeba o ně pečovat, zachovávat a podporovat trvalou udržitelnost hospodaření. Využití pozemků k jiným účelům než lesním, je zakázano (jsou zákonné sankce). O zachování lesa dbá státní podnik Lesy České republiky. Lesy jsou na území ČR bez ohledu na vlastnictví volně přístupné na rozdíl od některých evropských států.
Jak se lesní pozemky oceňují?
Lesní pozemky se nejčastěji oceňují výnosovým a porovnávacím způsobem. Způsob ocenění upravuje zákon o oceňování č. 151/1997 Sb.
Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu skutečně nebo potencionálně vytěžených dřevin. Cena pozemku za 1 m2 se určuje podle plošně převládajících souborů lesních typů (zkratka SLT). SLT najdeme v lesních hospodářských plánech a jejich základní cena se odvíjí od typu půdy, typu porostu, jejich věku a zdraví. Základní cenu pozemku lze upravit podle dalších kritérií, které mají vliv na jeho hodnotu. Jsou to např. velikost pozemku, tvar, terénní členitost (např. rokle, důlní propadliny, sráz), chráněná krajinná oblast, národní park, imisní zatížení (zatřídění do 4 pásem, které vyjadřují míru zatížení), ochranná pásma energetických zařízení nebo přírodních léčivých vod apod.
Další součást výnosové hodnoty je hodnota lesního porostu. V lesních hospodářských plánech (LHP) a osnovách najdeme údaj, kdy se může lesní porost vytěžit, typ porostu (jehličnatý, listnatý či smíšený les, jaké druhy stromů jsou na pozemcích vysázeny, v jaké míře, kdy se porost vytěží, apod.). Dále pak LHP obsahují bonitu půdy (její kvalitu, kterou vyjadřuje kód SLT), imisní zatížení atd. Kód SLT je tvořen dvoumístným číslem, které je zakresleno v lesních typologických mapách. Ty najdeme na webových stránkách Ústavu pro hospodářskou úpravu lesů v Brandýse nad Labem: https://geoportal.uhul.cz/mapy/mapylho.html?fbclid=IwAR3nTM3erMSrFMdBZM5UE4VOkPG7wzGhVLxkL2xE9wIL9d-Fy7hYYvWnuPA
Lesní hospodářské plány se schvalují na dobu 9 let. Vyšší cenu lesního porostu mají např. vzrostlé duby, z jehličnatých stromů jsou to jedle, borovice, nejčastěji před vytěžením. Nižší cenu mají např. akáty, osiky a topoly.
Výsledná výnosová hodnota je součtem ceny pozemku a lesního porostu.
Co dále ovlivňuje cenu lesního porostu?
Je to např. poškození porostů zlomem, hnilobou, napadením kůrovcem, velmi dobré zdraví porostů.
Porovnávací způsob ocenění určuje především trh. Je to hodnota, za kterou by se mohla daná nemovitá věc v daném čase a místě mohla prodat. Určuje se na základě vyhodnocení realizovaných nebo nabízených cen obdobného majetku. Přitom do ceny nevstupují mimořádné okolnosti trhu, jako je například stav tísně, přírodní kalamity apod. Dále se musí vyloučit osobní poměry mezi kupujícím a prodávajícím a vliv zvláštní obliby.
Porovnávací hodnotu nejvíce ovlivňují podobné aspekty jako u výnosového způsobu ocenění, jsou to např. velikost a tvar pozemku (čím členitější a užší tvar, tím nižší cena za 1 m2), zastoupení lesního porostu (holina, částečně nebo plně zalesněný pozemek), druh porostu, jejich věk (mladý porost, porost před vytěžením) a zdraví lesního porostu.
Tuto hodnotu je obtížnější odhadnout, neboť lesní pozemky se často na trhu neobchodují, málo nebo vůbec (v některých lokalitách může být velmi nízký výskyt realizovaných prodejů nebo žádný) ve srovnání s rezidenčními nemovitostmi.
Jaké jsou další způsoby oceňování lesních pozemků?
Můžete se setkat s oceněním pro daňové účely, který je výhradně určený právním předpisem (zákonem o oceňování a prováděcí vyhláškou). Jde o cenu zjištěnou. Nejčastěji se toto ocenění využívalo pro určení základu daně z nabytí nemovitých věcí, která však byla v roce 2020 zrušená. Tu lze použít výhradně pro daňové účely, neboť do této ceny nevstupují všechny aspekty ovlivňující jejich výnosovou nebo porovnávací hodnotu. Je to do jisté míry zjednodušená cena. Z toho důvodu je nutné odlišovat účel zpracování ocenění.