Jak zvýšit hodnotu nemovité věci (ať už jde o stavbu v podobě rodinného domu, bytu či jiné budovy) je několik. Některé faktory můžeme ovlivnit a některé jako vlastník neovlivníme. V tomto blogu se zaměřím především na ty nezákladnější, které může vlastník ovlivnit.
Pokud budu brát v úvahu nemovité věci vhodné k trvalému bydlení (příp. rekreaci či podnikání). Nejčastěji jsou to zejména:
Technický stav – sem patří pravidelná údržba, rekonstrukce či modernizace (výměna nefunkčních, vadných nebo zastaralých prvků – např. výměna nebo opravy krovu, střešní krytiny, omítek, výměna oken, dveří, podlah apod.).
Modernizace vnitřního vybavení (např. moderní kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, sociální zařízení, způsob vytápění či ohřevu vodu pomocí např. solárních panelů, využití tepelného čerpadla apod.). Pokud nemovitost neužíváme, nejsou pravidelně větrané a vytápěné, hrozí riziko degradace konstrukcí v podobě vlhkosti, zatékání apod. S tím je spojená i zanedbaná údržba (např. pravidelné revize kotlů na vytápění, čištění komínu, elektroinstalace apod.), je velké riziko havárií a vzniku vad.
Dispoziční řešení – rozhoduje zde velikost místností a pokojů (malé pokoje např. 10 m2 budou mít horší využití), průchozí či neprůchozí místnosti, jejich orientace (např. ložnice není vhodné orientovat do rušné ulice, dobrá je orientace obytných místností k jihu, kuchyně např. sever apod.). Dále je rozhodující i světlá výška místností (např. u starších domů je vyšší výška – s tím jsou spojeny vyšší náklady na vytápění. Naopak nižší výška např. 2 m není vhodná pro vyšší osoby a znehodnocuje tak nemovitost. Pozitivní vliv na hodnotu nemovité věci má dostatek úložných prostor: komora, technická místnost, šatna (tu lze v bytě řešit vestavěnými skříněmi), spíž na uskladnění potravin, sklepní prostory – v novostavbách rodinných domů často opomíjené.
Velikost – čím větší dům, byt či pozemek, tím nižší cena za 1 m2 a naopak. Např. nižší zájem je o dvou nebo vícegenerační domy ve srovnání s jednobytovými domy.
Jak můžu zvýšit hodnotu vícebytového domu? Byty lze dispozičně oddělit, pokud to stavebně technické řešení umožňuje tak, aby každý byt měl samostatný vchod, oddělené zdroje vytápění, ohřevu vody, samostatné parkovací místo buď v garáži nebo vyčleněné místo na pozemku apod.
Vícegenerační dům může vlastník právně rozdělit na jednotky, vyčlenit tak bytové nebo nebytové jednotky a pronajmout je. Tím vzniknou samostatné nemovité věci a mohou být samostatným předmětem prodeje – zvýší se celková tržní hodnota. Nevýhodné je podílové spoluvlastnictví vícegeneračního domu z mnoha důvodů. Jedním z nich je ten, že při rekonstrukci zhodnocuji vždy celou nemovitost, nikoliv jen část, kterou obývám nebo užívám. Dále je zde riziko možné dohody na společném využití domu (investice, údržba, využití apod.).
Energetická náročnost – nižší energetická náročnost šetří náklady na bydlení. Důležité je konstrukční řešení, vhodně použité materiály na výstavbu anebo dodatečné zateplení obvodových stěn, stropů, kvalitní hydroizolace spodní stavby, kvalitní těsná okna a dveře, použití více zdrojů energie (zejména obnovitelné zdroje: solární panely, tepelné čerpadlo, rekuperace vzduchu, zelené střechy apod.). Více o tomto tématu v blogu Co ovlivňuje energetickou náročnost?
Pozemek (stavební) – čím větší pozemek, tím nižší cena za 1 m2 a naopak. Větší pozemek u domu např. nad 1500 m2 můžeme rozdělit geometrickým plánem na dva nebo více pozemků pro výstavbu jiného domu nebo k jinému využití – cena obou pozemků je pak vyšší než jednoho pozemku se stejnou výměrou. Cena se pak odvozuje nejen od výměry, ale také tvaru, terénu, možnosti využití podle územního plánu obce či města a také záleží na možnosti napojení na veřejné sítě a přístupové komunikaci (zpevněná či nezpevněná, veřejná nebo v soukromém vlastnictví či zřízené věcné břemeno přístupu apod.). U stavebních pozemků je vždy důležité, aby jeho využití bylo v souladu s územním či regulačním plánem obce či města.
Závěrem lze říct, že údržba a způsob využití domu je klíčová. Také je důležité si uvědomit, že pokud do oprav nebo rekonstrukci domu investuji určitou částku (např. 1 milion Kč), hodnota nemovité věci se o tuto částku nezvýší, neboť to není jediný faktor, který má na jeho hodnotu vliv. Z toho důvodu není vhodné provádět větší investice před zamýšleným prodejem.