Bytové a nebytové jednotky (nyní jsou již podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., označovány jen jako „jednotky“).
Na realitním trhu se můžeme setkat s bytovými jednotkami různého typu z hlediska právního stavu. Nejčastější jsou to:
- byty v osobním vlastnictví
- byty v družstevním vlastnictví
- spoluvlastnický podíl na budově (např. bytovém domě)
- nájemní byty
Byty v osobním vlastnictví – jsou to samostatné nemovité věci, které se zapisují do katastru nemovitostí. Vznikly svým vymezením v rámci budovy, a to buď na základě zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb.), anebo v souladu s občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb., účinný od 1.1.2014). K bytu pak náleží spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, ve kterém se byt nachází, pozemku na kterém stojí, příp. dalšího příslušenství. Ke správě tohoto majetku je pak založeno družstvo (tzv. společenství vlastníků), jejichž členové jsou vlastníky bytových jednotek.
Výhody:
S bytem jako samostatnou nemovitou věcí může vlastník libovolně nakládat, tzn. prodat, darovat, zastavit, zřídit věcné břemeno či jinou služebnost, pronajmout apod. Tento typ nemovité věci může bezproblémově sloužit jako zástava pro bankovní úvěr.
Byty v družstevním vlastnictví – v tomto případě není jednotka právně samostatně vymezená a není zapsána v katastru nemovitostí. Jde o celou budovu, kterou vlastní družstvo, a to je jako vlastník budovy zapsáno v katastru nemovitostí. Družstevní vlastnictví je v podstatě právo spojené s užíváním bytu a uživatel je členem družstva (vlastní tzv. členský podíl). Člen družstva pak užívá jednotku v souladu se stanovami družstva.
Uživatel jednotky (nájemce) může jednotku prodat, darovat či jinak s ní nakládat, případně i pronajmout jen se souhlasem družstva a v souladu se stanovami družstva. Některé banky poskytují i tomuto typu vlastnictví bankovní úvěry. Na trhu bývají byty v tomto právním režimu levnější ve srovnání s byty v osobním vlastnictví (rozdíl je přibližně 20 %).
Spoluvlastnický podíl na budově – v tomto případě také nejde právně o jednotku jako samostatnou nemovitou věc, ale o spoluvlastnický podíl k budově, ve kterém se jednotka nachází. Vlastník tedy nevlastní jednotku, ale je v katastru nemovitostí zapsán jako spoluvlastník budovy a ve většině případů i pozemku, na kterém se budova nachází. Při koupi tedy kupujeme spoluvlastnický podíl a s tímto typem vlastnictví je spojena řada nevýhod. Nejdůležitější je si uvědomit, že jakékoliv nakládání s tímto majetkem musí být se souhlasem všech spoluvlastníků – tj. prodej, darování, zřízení věcného břemene či jiné služebnosti, pronájem apod. Stejně tak se to týká jeho správy a technické údržby, způsobu financování atd. Na všem se musí shodnout všichni vlastníci. To, jak víme, bývá velmi obtížné, obzvlášť u většího počtu spoluvlastníků. Z toho důvodu je pořízení tohoto typu majetku nevýhodné. Tady se můžete dostat do mnoha nepříjemných situací – např. jednotku, kterou obývám, sám na své náklady zmodernizuji. V tomto případě však zhodnocuji celou budovu, nejen tu část, ve kterou užívám. Ve srovnání s družstevním vlastnictví jsou však veškeré tyto záležitosti upraveny ve stanovách družstva, proto jde o tento typ vlastnictví nejméně výhodný. Proto tyto spoluvlastnické podíly na nemovité věci mají na trhu nejnižší hodnotu.
Nájemní byty – jsou to bytové jednotky v osobním vlastnictví, které jsou pronajímané na základě smlouvy uzavřené mezi pronajímatelem (vlastníkem, který je zapsán v katastru nemovitostí) a nájemcem. Smluvní vztah mezi těmito subjekty upravuje občanský zákoník (jde o § 2201 až § 2315).
Způsob ocenění
Bytové jednotky v osobním a v družstevním vlastnictví lze ocenit porovnávacím způsobem, pokud máme k dispozici dostatek srovnatelných vzorků – zpravidla jde o majetek běžně obchodovaný na trhu.
Výnosovým způsobem pak oceňujeme jednotky pronajaté na základně nájemní smlouvy za předpokladu, že se v dané lokalitě běžně srovnatelné jednotky pronajímají. Součástí výnosové hodnoty je vyhodnocení výše nájmu, tedy zda odpovídá tržním podmínkám v daném čase a místě. Výnosová hodnota nemovité věci však bývá nižší než porovnávací hodnota nemovité věci.