Jistě jste se v praxi setkali s nějakou stavbou, která není zkolaudovaná, není zapsaná v katastru nemovitostí. Nejčastěji to bývá na vesnicích či v menších městech. Černá stavba neboli stavba postavená bez právního titulu je takové stavební dílo, které podle právních předpisů podléhá kolaudaci či ohlášení stavebnímu úřadu a evidence v katastru nemovitostí podle platného katastrálního zákona. Taková stavba z právního hlediska neexistuje, což má negativní dopad na jeho hodnotu a tím pádem i tržní cenu na trhu.
Nelze si jej ovšem zaměnit s drobnou stavbou, která není zakreslena v katastrální mapě, není evidována v katastru nemovitostí anebo nemá přidělené číslo popisné či evidenční. Je to stavba, jejíž zastavěná plocha (obvodová plocha) nepřekračuje 16 m2. Dále to mohou být doplňkové stavby ke stavbě hlavní (např. rodinnému domu), jsou to např. chlévy, stodoly, dílny, studny apod. Z pravidla jsou na stejném či přilehlém pozemku stavby hlavní a tvoří její příslušenství.
Stavba bez právního titulu nemůže být předmětem bankovní zástavy. Je tu riziko, že příslušný stavební úřad rozhodne o jejím odstranění. V takové případě se cena obvyklá (nebo tržní) neurčuje. S takovou stavbu lze však obchodovat na trhu – je součástí pozemku a její právní osud je spojený s pozemkem.
Jak můžeme tento negativní právní stav napravit? Podle charakteru nemovité věci, je několik způsobů, nejčastější jsou tyto:
- pokud je stavba ve špatném technickém stavu, dlouhodobě neužívána a její rekonstrukce a opravy by byly neefektivní, lze stavbu odstranit. Můžeme ji odstranit svépomocí nebo odbornou stavební firmou a to v případě, pokud je ve stavbě použit azbest (typickým příkladem je např. eternitová krytina střechy). Jaká je její hodnota na trhu? Ta se určuje podle nákladů na její odstranění a je tudíž záporná.
Obecně se doporučuje před zahájením bouracích prací tento záměr ohlásit příslušnému stavebnímu úřadu, aby se předešlo právním komplikacím nebo sporům s vlastníkem sousedního pozemku. Drobné stavby zpravidla můžeme odstranit bez ohlášení.
- dále můžeme stavbu zlegalizovat – technicky opravit či zmodernizovat v případě špatného stavu, provést zaměření stavby geometrickým plánem, zažádat na příslušném stavebním úřadu o dodatečné povolení či ohlášení, přidělení čísla popisného (příp. čísla evidenčního – nejčastěji u rekreační chaty nebo samostatné garáže) a zaevidovat stavbu na katastrálním úřadě. Taková stavba může být podmínečně předmětem bankovní zástavy – po dokončení stavebního řízení a evidenci v katastru nemovitostí je třeba příslušné doklady předložit zástavnímu věřiteli. Tudíž se obvyklá cena (tržní hodnota) určí jako budoucí cena již zlegalizovaného majetku.
Cena zjištěná (cena podle oceňovacího předpisu)
Cena zjištěná stavby bez právního titulu se použije např. pro daňové účely. Cena takové stavby je nulová za předpokladu, že vlastník pozemku (tudíž i stavby) předloží platné rozhodnutí příslušného stavebního úřadu o jejím odstranění. V opačném případě se stavba ocenění podle oceňovací vyhlášky s tím, že ji lze snížit o riziko spojené s právním stavem (nelze však určit cenu nulovou či dokonce zápornou).