Stavební pozemky

Nejprve je třeba si definovat pojem stavební pozemek. Základní charakteristika je následující: 

• je část zemského povrchu vymezená hranicí pozemku, katastrálním územím, hranicí územního plánu apod.
• je nemovitou věcí
• nepodléhá opotřebení (je uchovatel hodnoty)
• podléhá evidenci v katastru nemovitostí (veřejně přístupný seznam nemovitých věcí)

Pozemky rozlišujeme podle charakteru a možnosti využití, které je dáno především územním plánem dané obce či města. Mohou být v intravilánu nebo extravilánu obce či města. Stavební pozemky jsou určeny hranicí zastavěného území obce (stavební pozemky) nebo zastavitelného území obce (budoucí stavební pozemky). Tato skutečnost má základní vliv na jejich hodnotu.

Charakteristika stavebního pozemku

Jedná se především o zastavěné pozemky stavbou (nadzemní či podzemní stavbou), ať už jde o stavbu se základy (pevně spojenou se zemí) nebo bez základů (drobné stavby). Dále jsou to pozemky v katastru nemovitostí evidované jako zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití: zbořeniště.

Faktory, které ovlivňují hodnotu pozemku jsou zejména tyto:

• lokalita – jedná se o lokalitu v rámci ČR a polohu v rámci obce či města (nejdražší pozemky bývají zpravidla v centru měst či obcí)
• možnost napojení na inženýrské sítě – tj. zda u hranice pozemku je vedení veřejných sítí (vodovod, kanalizace, elektřina, plyn). Například pokud vodovodní a kanalizační řad je od hranice pozemku vzdálen 100 m, bude levnější než pozemek, u jehož hranice tyto sítě k dispozici. Cena pozemku je dána náklady na napojení na tyto sítě.
• tvar – úzký a velmi členitý tvar pozemku snižuje jeho hodnotu a to proto, že může znesnadnit či úplně zamezit potencionální výstavbu domu či budovy.
• terén – v případě sklonitého terénu nad 15° ekonomicky prodražuje založení stavby, v případě velmi členitého terénu nebo větší svažitosti, může zcela výstavbu znemožnit. Tím snižuje hodnotu pozemku.
• výměra – pozemek s větší výměrou, zpravidla nad 1000 m² má nižší cenu v Kč/m² než pozemek s menší výměrou. Tedy platí obecně pravidlo, že čím větší výměra, tím nižší cena v Kč/m².
• geologické podmínky a ekologická zátěž – mezi geologické podmínky patří především únosnost podloží (komplikace: např. vysoká hladina spodní vody, radonu apod.). Ekologická zátěž – kontaminace pozemku snižuje jeho hodnotu.
• povodňová zóna – je dána platným územním plánem města či obce nebo Českou asociací pojišťoven (užívá se zejména pro komerční účely). Jednotlivá pásma rizika povodně se tak nemusí shodovat. Čím vyšší riziko povodně, tím více snižuje hodnotu pozemku.
• právní stav – částečně zjistíme z katastru nemovitostí, jaké právní vady váznou na nemovité věci. Čím více právních vad či omezení (např. věcná a reálná břemena, exekuce, zástavní právo, předkupní právo, apod.) váznou na nemovité věci, tím více může snižovat jejich hodnotu. Vždy je důležitá povaha a kvalita a do jaké míry ovlivňuje hodnotu nemovité věci.
• mikroekonomické vlivy – ty jsou dány bezprostředním okolím. Například dopravní obslužnost (vlak, autobus), dopravní dostupnost (silnice 3. třídy, dálnice, apod.), kvalita přístupové komunikace, pracovní příležitosti v okolí, míra nezaměstnanosti, struktura obyvatelstva, občanská vybavenost v místě, životní prostředí apod.
• makroekonomické vlivy – ekonomická situace (období konjuktury či recese) a politická situace v ČR, válečný stav, výše inflace, míra úrokových sazeb (politika centrální banky), právní systém, daňová politika, situace ve stavebnictví apod.

Při úvaze, jaké vlivy formují cenu pozemků, je z části na úvaze odhadce podložená fakty, na znalosti daného místa i ekonomických poměrů a kvalitě zjištěných informací.