Představuje další způsob ocenění budovy či stavby, je založena čistě na technickém pohledu na věc a výsledkem této metody je věcná hodnota. Představuje, jaké náklady na pořízení je třeba vynaložit při výstavbě v daném čase a místě a sniží se o míru fyzického opotřebení v %. Reprodukční cena je věcná hodnota bez odpočtu opotřební. Vypočítá se nejčastěji vynásobením obestavěného prostoru v m3 (např. u budovy) nebo plochy v m2 (např. u stavby) za pořizovací cenu v obvyklých cenách, která byla vynaložena při výstavbě v m3 nebo m2.
Je nutné si uvědomit, že tato cena odráží nabídku a poptávku na trhu stavebních prací, nikoliv na trhu s nemovitými věcmi (to zobrazuje porovnávací hodnota). Rozdíl mezi těmito hodnotami nám říká, zda se v daném čase a místě výstavba zhodnotí a jaký zisk, příp. ztrátu ponese investorovi.
Jak lze vypočítat míru opotřebení? Nejlépe způsoby výpočtu opotřebení popisuje příloha č. 21 vyhlášky č. 441/2013 Sb., o oceňování. Nejčastěji používané způsoby jsou:
- metoda lineární (aplikuje se pro celou budovu, např. u novější budovy, kdy opotřebení není výrazné a není třeba analyzovat jednotlivé části, jde o zjednodušenou metodu)
- metoda analytická (aplikuje se pro jednotlivé konstrukční prvky zvlášť, je přesnější než lineární metoda, využívá se u budov zrekonstruovaných, s vyšším opotřebením nebo částečnou modernizací některých částí).
Jak lze určit či odhadnout základní cenu za 1 m3 obestavěného prostoru nebo za 1 m2 plochy?
- nejlépe z THU (jsou to technicko hospodářské ukazatele zveřejněné na www.stavebnistandardy.cz, kde se pravidelně aktualizují ceny stavebních materiálů včetně prací a ostatních režijních nákladů)
- ceny a následný výpočet nákladové ceny dle vyhlášky č. 441/2013 Sb., o oceňování (dle osobních zkušeností tato cena nemusí být aktuální, obzvlášť v této době, kdy ceny materiálů a práce rostou)
- můžeme oslovit odborníka (rozpočtáře), aby nám vyhotovil podrobnější cenový rozpočet (kalkulaci) na výstavbu či rekonstrukci
Využití této metody:
- pro investory (můžeme posoudit, za jaké náklady lze výstavbu zrealizovat nebo se rozhodnout, zda je ekonomicky výhodnější již postavenou budovu či dům zrekonstruovat nebo postavit novou „na zelené louce“)
- pro bankovní účely (za kolik se dá znovu nemovitá věc postavit při pojistné události nebo při bankovní zástavě pro posouzení relevantnosti nákladů na výstavbu nebo rekonstrukci domu či bytu)
Jaká je aktuální situace na trhu?
Krize spojená s pandemií koronaviru přinesla růst cen nemovitostí na trhu, v r. 2021 pak další růst spotřebitelských cen a stavebních materiálů, nedostatek některých materiálů a následně nárůst inflace, což v důsledku znamená zdražení novostaveb či rekonstrukčních prací. Z toho důvodu je na místě sledovat aktuální ceny stavebních materiálů, prací a také tržních cen nemovitostí v daném čase a místě, což nejlépe vyjadřuje porovnávací metoda ocenění zpracovaná k aktuálnímu datu.