Porovnávací metoda při určení ceny obvyklé nebo tržní hodnoty dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování, je klíčová. Zobrazuje hodnotu (cenu), za kterou by se daná nemovitost mohla na trhu prodat v daném čase a místě. Jde o nejobjektivnější způsob ocenění, neboť je skutečnou reflexí trhu.
Tato metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnou nemovitostí, která byla v nedávné době na trhu obchodována (uskutečněná tržní cena) anebo je aktuálně nabízena na trhu. Přitom jsou vyloučeny mimořádné okolnosti trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, přírodní kalamity), osobní poměry mezi prodávajícím a kupujícím (musí být vyloučeny rodinné nebo majetkové vazby osob) a vlivy zvláštní obliby. Porovnávací metoda se uplatňuje na území ČR.
Aby byla porovnávací metoda správně aplikovaná, musí být splněny základní podmínky, kterými jsou:
- porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné s oceňovanou nemovitostí (charakter, velikost, poloha, technický stav, kvalita, vybavení apod.)
- porovnávané ceny (realizované nebo nabízené) musí být poměrně aktuální
- musí se vycházet z dostatečného množství realizovaných/nabízených obchodů
- porovnání musí proběhnout ve stejných podmínkách trhu (účastníci trhu, příslušný segment trhu a rozsah lokality, v němž nemovitost působí, musí se nabízet na volném trhu).
Čím více se porovnávané nemovité věci navzájem liší, tím je vyšší riziko nepřesnosti v porovnávací hodnotě. Jde např. o časový rozdíl mezi datem prodej nemovitosti a datem ocenění nemovitosti (doporučuje se max. 1 rok – to je vždy důležité zvážit na základě situace na trhu).
Při zohlednění odlišností srovnávaných nemovitostí se používají tzv. koeficienty odlišnosti, které si odhadce sám stanoví na základě charakteru nemovitosti a vlastního odborného uvážení. Hodnotu koeficientu určí odhadce na základě prokazatelné analýzy trhu.
Kolik srovnávaných nemovitostí je třeba použít?
Obecně se uvažuje nejméně 3 vzorky srovnatelných nemovitostí. Čím více podobných nemovitostí, tím přesněji stanovená porovnávací metoda. Čím odlišnější nemovitost je, (nezáleží na jejich počtu), tím více může být porovnávací hodnota zkreslená.
Co je důležité pro správné stanovení porovnávací metody?
- tvorba vlastní databáze realizovaných cen nemovitostí
- znalost lokálních poměrů dané nemovitosti (např. občanská vybavenost, dopravní dostupnost a obslužnost, pracovní příležitosti, struktura obyvatelstva, možnost napojení na inženýrské sítě, poptávka – nabídka, životní prostředí, atraktivita místa apod.)
- správná analýza právního stavu nemovitosti (dluhy, věcná břemena, služebnosti, omezení, vyhodnocení váznoucí zástavy či jiného zatížení, předkupní právo, apod.), zjištění povodňové zóny, zjištění stavu přístupové komunikace apod.
- provádět analýzu trhu v dané lokalitě, sledovat trendy, ekonomickou situaci apod.
Výsledkem porovnávací hodnoty je odborný odhad ceny (hodnoty) nemovitosti odhadce, nikoliv přesný výpočet. Tento fakt je dán především výběrem srovnatelných vzorků, způsobem zhodnocení aktuální situace na trhu, základními podklady dané nemovitosti (např. u stavby není znám její skutečné stáří, odhadce provede na základě provedené prohlídky odhad stáří, vyhodnotí sdělení vlastníka nebo jiného subjektu, dochované listiny apod.).
Porovnávací hodnotu nelze určit u všech druhů nemovitostí. Proč tomu tak je? Může to být z toho důvodu, že daný typ nemovitostí není v dané lokalitě často obchodován a my máme k dispozici např. jen 2 vzorky srovnatelných nemovitostí, což je pro určení porovnávací hodnoty nedostatečné.
Jaké typy nemovitostí se touto metodou nejčastěji oceňují? Jsou to zejména rodinné domy, jednotky (byty, nebytové prostory), chaty, chalupy, garáže, pozemky (stavební, nestavební typu zahrady, louky, zemědělská půda), bytové domy, mohou to být i komerční budovy, se kterými se na trhu běžně obchoduje.
Novinka od 1.1.2021 (viz § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování):
V případě, že je při porovnávací metodě použity min. 3 vzorky realizovaných cen nemovitostí (skutečné prodeje), výsledkem je cena obvyklá.
V případě, že je při porovnávací metodě použity méně než 3 vzorky realizovaných cen nemovitostí a nabídky nemovitostí z aktuální inzerce, výsledkem je tržní hodnota.