Díky velmi nízkým úrokovým sazbám vyhlášené ČNB je v současné době na trhu vyšší zájem o hypoteční úvěry. Jednotlivé bankovní instituce pak od nich odvozují úrokové sazby a také podmínky pro zástavu, které se mohou lišit. Česká bankovní asociace ve veřejném dokumentu shrnuje základní podmínky, kdy je nemovitost vhodná k zástavě. Jsou to nemovitosti, se kterým se velmi často na trhu obchoduje a není problém stanovit tržní hodnotu nebo cenu obvyklou. Ta je pak vyčíslena v odhadu zpracovaného smluvním odhadcem.
Jaké nemovité věci jsou vhodné k zástavě a co je důležité při hodnocení?
Shrnula jsem ty nejdůležitější:
- právní stav nemovitosti – je klíčové vyhodnotit právní stav nemovité věci. Některá právní rizika se evidují v katastru nemovitostí, jsou to např. věcná a reálná břemena ovlivňující obvyklou cenu (např. doživotní užívání pro třetí osobu), předkupní právo, exekuce vylučují vhodnost pro zástavu. Právní stav vyhodnocuje odhadce.
- přístupová komunikace – k nemovitosti musí být zajištěn přístup, nejlépe po pozemku (komunikaci) ve vlastnictví státu, obce/města nebo je přístupový pozemek ve spoluvlastnictví vlastníka předmětné nemovitosti (tzv. přídatné spoluvlastnictví) nebo je přístup zabezpečen věcným břemenem cesty.
- opotřebení – max. opotřebení u staveb a budov je 65 %, tzn. že starší neudržované nebo velmi schátralé nemovitosti nemohou být předmětem bankovní zástavy. Výjimkou je, pokud vlastník plánuje rekonstrukci nebo modernizaci a tyto náklady, jsou financovány úvěrem, potom se při zástavě zohledňuje budoucí stav nemovitosti. V tom případě je pak předpoklad, že opotřebení po rekonstrukci bude nižší než 65 %.
- využití nemovitostí musí být v souladu s právním stavem evidovaným v katastru nemovitostí – např. rodinným dům kolaudovaný k trvalému bydlení musí být takto i využíván
Které typy nemovitých věcí nemohou být předmětem bankovní zástavy?
- nemovitosti určené k demolici nebo v asanovaném území
- nemovitosti stojící na cizím pozemku (odlišné vlastnictví pozemku a budovy)
- některé typy nemovitých věcí svým charakterem nebývají předmětem bankovní zástavy, neboť jsou na trhu velmi málo obchodované – jsou jednoúčelové stavby např. technické budovy, zemědělské či průmyslové budovy, vodní nebo důlní díla, stavby občanské vybavenosti jako např. školy, nemocnice, sakrální stavby, pomníky, hřbitovní stavby, některé kulturní památky apod. Pak jsou to pozemky jako např. veřejná zeleň, vodní plochy, skládky a jinak kontaminované pozemky.
- nemovitosti, u kterých objektivně nelze určit tržní hodnotu – na trhu nejsou obvykle obchodovány, ať už pro jejich účel, způsob využití, polohu, architekturu nebo jiný aspekt.
Běžně bankovní instituce přijímají do zástavy rodinné domy, bytové jednotky v osobním vlastnictví (za určitých podmínek i v družstevním vlastnictví), které slouží k trvalému bydlení, pozemky určené pro bytovou zástavbu, rekreační chaty a chalupy, které lze celoročně obývat a mají přidělené číslo popisné nebo číslo evidenční a je zabezpečený přístup, apod. Některé bankovní instituce poskytují úvěry také na komerční objekty, které jsou schopny produkovat výnos z pronájmu.
V tomto odkaze nejdete dokument České bankovní asociace Standardy v oceňování nemovitých věcí:
https://cbaonline.cz/standard-ocenovani-nemovitych-veci
